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Rentabilidade Imobiliária
Como avaliar a rentabilidade
de um investimento imobiliário
Falar de rentabilidade no imobiliário implica análise do contexto. É preciso considerar o tipo de ativo, a localização, os custos e os pressupostos operacionais.
YIELD bruta, YIELD liquida, preço por m² valorização o que significa cada indicador e como usar esta informação para tomar as melhores decisões.
Yield, o principal indicador e o que ele não diz.
A yield é o retorno anual de um investimento imobiliário em percentagem do valor de aquisição. É o primeiro número que qualquer investidor deve analisar mas não o único.
YIELD BRUTA
Renda anual ÷ Preço de compra × 100
Exemplo: 18 000 € de renda anual ÷ 300 000 € = 6%
YIELD LÍQUIDA
Rede de compradores activa
Despesas incluem: condomínio, IMI, seguros, manutenção, gestão
Uma yield de 4% pode ser excelente ou medíocre depende do imóvel, da zona e do que não está no anúncio.
O que está por detrás de
uma boa, ou má, rentabilidade
A yield é o ponto de partida. O retorno real depende de factores
que raramente aparecem nos anúncios.
que raramente aparecem nos anúncios.
Ver Serviços
Localização
Zonas com maior procura de arrendamento têm uma procura estável ao longo do ano e maior estabilidade de rendimento.
Estado do imóvel
Imóveis que necessitam de obras têm custos iniciais que reduzem a yield líquida mas podem oferecer maior potencial de valorização.
Fiscalidade
O IRS sobre rendimentos de arrendamento, as mais-valias na venda e os regimes especiais para não residentes têm impacto significativo no retorno líquido.
Situação Contratual
Um imóvel já arrendado oferece rendimento imediato mas menos flexibilidade. Um imóvel disponível permite posicionar o arrendamento nas condições actuais de mercado.
Valorização
A yield não captura a valorização do activo um imóvel com yield de 3% numa zona em forte valorização pode ser melhor investimento do que um de 6% numa zona estagnada.
Transparência
antes da decisão.
Cada oportunidade vem acompanhada da
análise que permite decidir com clareza.
análise que permite decidir com clareza.
01
Preço por m² vs. média da zona *
02
Yield bruta estimada *
03
Yield líquida estimada *
04
Situação de arrendamento
05
Notas sobre valorização
* Valores estimados. Sujeitos a confirmação e condições de mercado.
FAQ’S
O que convém saber sobre
rentabilidade imobiliária
01
Qual a diferença entre yield bruta e yield líquida?
A yield bruta é calculada dividindo a renda anual pelo preço de compra. A yield líquida desconta as despesas reais condomínio, IMI, seguros, manutenção e gestão. É a yield líquida que representa o retorno efectivo do investimento. A diferença entre as duas pode ser expressiva e raramente aparece nos anúncios.
02
Uma yield de 4% em Lisboa é boa ou má?
Depende do imóvel e da zona. Em zonas com forte procura de arrendamento e uma procura estável ao longo do ano, uma yield líquida de 4% pode ser excelente especialmente se o imóvel tiver potencial de valorização. Em zonas estagnadas ou com imóveis que exigem manutenção elevada, o mesmo número pode ser pouco atraente. O contexto é tudo.
03
Como posso saber se um imóvel tem bom potencial de valorização?
Os principais indicadores são a localização, a dinâmica de procura na zona, o estado do imóvel e o enquadramento urbanístico. Zonas em transformação como o Beato e Marvila em Lisboa oferecem potencial de valorização superior, mas com maior incerteza. Zonas consolidadas como o Príncipe Real oferecem menor upside mas maior previsibilidade. A Choice analisa cada oportunidade com este nível de detalhe.
